瞰江南明珠    揽湖光山色

 ——黄石市磁湖北岸地块简介

基本情况说明

■目标地块位于湖北省第二大城市——黄石市。

■用地面积约866亩，规划用途为居住兼容商业。

■地块的出让方式为拍卖。

■地块参考价80万—120万/亩

投资关键词

■南眺磁湖，北靠大众山，尽揽湖光山色

目标地块南临黄石市的最大的城中湖——磁湖，北靠大众山，依山傍水，自然风光秀丽。

随着城市化进程的推进，拥有湖景、山景的土地资源日益稀缺。市场发展规律表明，资源占有型的项目，开发风险小而投资回报率高。

■湖北第二大城市，“8+1”城市圈及1小时交通圈，辐射力强

黄石市是“8+1”武汉城市圈城市之一。随着“中部崛起”战略的实施，以武汉为中心的城市圈的经济发展势头强劲，“8+1”城市圈及1小时交通圈的建设，使黄石市对武汉市及周边地市的辐射力增强，未来将吸引更广泛的房地产消费群体。

■用地面积866亩，坡地

目标地块用地规模大，而且由于处于大众山脚下，有一定的高差，有利于通过项目规划对南面磁湖湖景资源的充分挖掘。

■600-800元/平方米的楼面地价与3000-4000元/平方米的房价

根据黄石市目前的地价水平估算，以平均容积率2.2计，常规情况下，楼面地价预计在600-800元/平方米之间。目前，黄石市中心城区的房价大多在3000元/平方米左右，部分住宅项目已突破4000元/平方米。

目标地块具有南临湖、北靠山的景观资源优势，有利于房价的提高，而且在在市场大势影响下，黄石市房价也将有一定幅度的自然攀升。

相对于目前的地价水平而言，项目开发具有很大的发展空间及利润空间。

■净地出让

黄石市简介

■ 地理位置

黄石市位于湖北省东南部，长江中游南岸，东连沪宁，西通汉渝，是鄂、赣、皖三省交界地区的重要枢纽，是湖北省乃至全国重要的老工业基地和港口城市，也是中国沿江开放的重点城市，为湖北省第二大城市。

黄石距离武汉70公里，处于武汉一小时经济圈之内，不仅是“8+1”武汉城市圈中的东部门户，而且是湖北省“一主两副(以武汉为主的鄂东城市群为中心、以宜昌、襄樊为副翼的城市圈)”中的“鄂东次区域中心”城市，在经济上和社会生活方面已经与武汉市密不可分。

图：黄石市与“8+1”武汉城市圈城市的空间关系示意图

■ 区位优势

黄石市的公路、铁路、水路运输均十分发达，区位优势明显。

黄石地处京九、京广两条铁路中间与长江黄金水道交汇处，武九铁路连接京九、京广线纵贯全境，武黄公路、黄石长江公路大桥与316、106国道纵横交错，使黄石处在京珠、沪蓉高速上，具有承南启北，承东启西的区位优势。随着沿海沿江经济开发和西部大开发的启动，其地理经济地位日益突出。

图：黄石市在全国的区位示意

■ 自然/人文环境

□黄石市襟江带湖，水资源十分丰富，长江流经黄石市东北边境，主河道流程长72.31公里。市境内河港、湖泊纵横，水库星罗棋布。

图：黄石风光

□黄石矿产资源得天独厚，素有“江南聚宝盆”之称。作为黄石的支柱产业，矿产储量潜在经济价值达4000多亿元。黄石“城中有矿、矿在城中”，全市范围内有大大小小矿山452座，仅主城区内就有25座矿山，华新水泥厂、大冶钢厂和黄石电厂至今在中国工业中仍占有重要地位。

□黄石市区形状呈“入”字形，三面环山，一面临江，风光绮丽的磁湖镶嵌市区中心。有东方山、西塞山、飞云洞等旅游景点。磁湖面积8平方公里宛如嵌在市区中心一颗璀璨的明珠，是闻名遐迩的风景旅游胜地。

图：磁湖风光

■ 面积/人口

黄石市总面积4630平方公里，其中市区227平方公里。

2006年末

全市总人口为253.87万人，其中，城镇人口为126.3万人，黄石市城镇化率达到49.75%。

■ 重点发展产业

黄石市是湖北省乃至全国重要的老工业基地和港口城市，也是中国沿江开放的重点城市，产业基础雄厚，对黄石市经济发展具有强力的支撑作用。

图：黄石市主要产业链示意

黄石市未来发展规划

从黄石市的城市规划及重点建设项目计划可见，黄石市正积极地从传统资源型城市向新工业化城市转型，未来黄石产业发展方向为可持续发展的产业经济模式，例如依托于港口经济的商贸物流业以及挖掘自身文化内涵的矿冶文明旅游业等等。

另外，房地产业已经成为黄石市改善城市建设以及提升居民生活品质的重要发展产业之一。随着“8+1”城市圈经济的发展、融合，以及环磁湖区域的整治与开发，磁湖沿岸房地产开发具有极大的发展潜力。

1、“8+1”武汉城市圈

“8+1”武汉城市圈是指以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，包括武汉以及黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个中小城市，形成湖北乃至长江中游最大、最密集的城市群。

全力打造之下的“武汉城市圈”，将形成以大武汉为核心，与周边8个中小城市优势互补、资源共享、市场共通、利益共有的城市圈经济一体化格局。

《武汉城市圈总体规划》工业空间布局结构确定武汉为城市圈的主中心，黄石是惟一的一个副中心、加工制造业基地和港口工业城市、长江沿岸一类开放口岸和鄂东地区水陆交通枢纽，辐射鄂东、赣北的区域性物流中心。

目前，1小时交通圈的交通格局已基本形成。随着国家促进中部地区崛起和湖北省委、省政府加快武汉城市圈建设等战略的实施，黄石市作为中部地区的老工业基地和武汉城市圈的副中心城市，正面临着许多千载难逢的发展机遇。

2、黄石市城市近期规划（2006－2010）》

坚持重点改善人居环境，完善城市服务功能，打造山水园林城市和矿冶历史文化名城品牌等原则，着力在未来5年内把黄石建成武汉城市圈的副中心，鄂东地区的中心和交通枢纽城市，长江中游的重要工业基地和宜居的山水园林生态型城市。

该规划对于黄石的城市定位，将促使黄石更加迅速地与武汉城市圈融合。

3、城市住房建设规划

依据黄石市近期建设规划（2006－2010年），规划居住用地主要安排在黄金山新区、团城山片区、花湖黄石港片区、环磁湖片区及胜阳港片区。

根据黄石市的居住区规划，环磁湖片区在将来黄石市居住区的中心位置。磁湖对于黄石的价值，相当于东湖对于武汉，这不仅仅是因为它占据着城市中心的优质自然景观，其优质区位更体现在其城市中心的交通便利之上，磁湖距离商业配套比较完善的黄石港、阳胜港以及团城山片区均只有5分钟车程，距离武黄高速也只有10分钟车程，可以说尽享黄石环境、地理以及生活配套优势。而且，在该片区的未来规划中，将着重打造大众山风景区以及北岸整体环境整治，势必打造出一派环境和谐、生活便利的生态人居精品居住区。

图：居住区规划布局示意图

4、未来重点建设项目

■黄石港棋盘洲港区工程

随着规划建设大冶至棋盘洲一级公路，武九铁路扩能、大广高速项目的逐步实施，位于阳新县境内的棋盘洲新港区的规划建设无疑是未来鄂东地区经济发展的重要平台、对外贸易的主要窗口、水陆联运中心和长江中游的物流园区，成为黄石市的水路运输中心和全国综合交通网中南地区水陆交通枢纽的重要组成部分。

图：黄石港棋盘洲港区工程效果图

■亚洲最大的轴承生产基地

作为中国目前的轴承生产基地之一，黄石市近期又投入近千万元引进了当今世界最先进的设备，大大地提高了产品的耐磨性，而且降低了成本，提升了产品的市场竞争力。目前，黄石市生产的轴承产品除已辐射全国一百多家专业市场，还远销日本、美国等国际知名企业。

随着生产规模的扩大，黄石市在未来五年，将建成亚洲最大的轴承生产基地。

宏观经济运行情况

从黄石的宏观经济表现看，黄石已经成为名副其实的鄂东次区域中心城市，不仅表现在经济总量上的遥遥领先，而且在城镇居民人均可支配收入以及固定资产投资等方面都走在了鄂东地区及“8+1”武汉城市圈的前列，经济发展优势明显。

1、GDP及增长情况

近年来，黄石市经济持续保持稳定发展，GDP一直保持两位数的增长水平。2006年，GDP总量达到406.47亿元，比上年增长14.2%，是黄石市1997年以来增长速度最快的一年。

2006年，黄石市GDP总量在“8+1”城市圈中，除武汉市外，居第二位，整体经济实力较强。

图表：历年黄石市GDP增长情况

2、城镇居民可支配收入

2006年，黄石市城镇居民人均可支配收入达到9472元，是“8+1”城市圈中，除武汉市以外，城镇居民人均可支配收入最高的城市，居民的整体消费能力较强。

图表：历年黄石市城镇居民可支配收入增长情况

3、固定资产投资

固定资产投资继续保持稳定增长。

2006年，黄石市全社会固定资产投资完成138.05亿元，比上年增长29.9%。其中，第三产业投资支撑作用增强，同时一批重点项目进展顺利，为黄石经济发展增强了后劲。

2006年，黄石市房地产开发高速运行。全市房地产开发投资完成16.96亿元，比上年增长49.7%。

对比“8+1”城市圈，黄石市的固定资产投资及房地产投资额居前，但整体来看，投资总额偏小，房地产投资未来发展空间大。

图表：历年黄石市固定资产投资情况

黄石市房地产市场运行情况

在成功融入以武汉为核心的“8＋1”武汉城市经济圈后，依托“半城山色半城湖”的良好自然优势，2007年黄石楼市呈现出崭新的面貌。

从房地产市场运行情况来看，“8+1”城市圈中除武汉市外，黄石市是房价最高的城市，而且供需总量相对较大，房地产市场具有良好的发展前景。

1、市场概况

2007年7月份，黄石房地产市场总体销售状况良好，全市成交均价已经达到2974元/平方米。几个主要市区中，黄石港区的商品房成交均价已经接近3300元/平方米；西赛山区商品房成交均价也达到了2500元/平方米以上；经济技术开发区房价则在2000元/平方米左右。

黄石市商品住宅的主力价格区间在2500-3000元/平方米；黄石大道沿线的高层建筑形态产品价格已经达到3200元/平方米以上，高层已经逐渐取代多层成为黄石房地产市场的主力产品。

黄石市场产品形式比较丰富，既有规模比较大的纯住宅型社区，又有比较有档次的商住综合住宅，郊区还有规模庞大的别墅群。不过市区大部分楼盘都集中于黄石港区和西塞山区，而且比较缺乏高档规模大盘，已经开发的大型住宅社区主要集中于经济技术开发区以及鄂黄交界的花湖板块，城市中心缺乏优质大盘。另外，商业物业在城市中心地带很有发展潜力。

总体来说，交通便利、生活方便、商业成熟地段的住宅更受欢迎，其中城市交通的改善和成熟商业圈是推动房地产产品价格上升的重要因素。随着“8+1”武汉城市圈一小时快速交通线的建成，越来越多的武汉实力开发企业看好黄石，来此进行大规模开发，地处鄂黄交界处的人信·假日威斯就是典型代表。这些实力开发企业的进入，不仅提升了黄石房地产开发整体水平，改善了黄石市民的居住环境，而且正在吸引越来越多的武汉及周边城市的人来黄石居住、投资。

2、板块发展特征

黄石楼市从地域上区分，可以划为团城山板块、黄石港板块、中心城区板块、环磁湖板块、花湖板块等五大板块。

图：各板块分布示意图

■黄石港板块

交通枢纽，物流中心，轻纺产业中心，行政单位聚集地，城市基础设施完善，楼盘多为大型综合性小区，房价目前已上升到3000元-3500元/平米。

■中心城区板块

经济繁华，配套成熟，不断有中高档楼盘上市，片区产品多数是商住结合的楼盘，既有良好的投资价值，成为许多人投资置业的首选之地。中心城区成熟的生活、教育、医疗配套，健全的交通网络，促成了“一寸土地一寸金”，该地带楼盘起价均在3000元/平方米左右，而且价格上升趋势十分坚挺，部分优质地段楼盘价格达到4000元/平方米。

■     花湖板块

地处鄂黄交界处，临近黄石市迎宾大道，由于地价较低，吸引部分武汉实力开发企业进入，目前正在开发的别墅和居住楼房占地近1800余亩，多为大型综合性楼盘。得益于低于黄石市区的房价，以及交通的便利，距离黄石中心城区仅有5分钟的车程，该片区已经成为了黄石市民新的居住聚集地。

■     团城山板块

地处磁湖西岸，山清水秀，环境优美，随着黄石行政中心的南迁，人民广场的兴建，市政配套得到了相当大的发展，团城山成了黄石新的政治、金融、文化和居住中心。目前，该片区的宏维·山水明城和名盛·湖景花园均为市区较大规模综合性居住大盘，以2500元/平方米的均价引领片区。 

■环磁湖板块：环境优美，城市灵魂，政府重点开发

襟江怀湖、山水相间是黄石的特点，磁湖则是这座城市的灵魂所在。团城山、磁湖北岸、南岸优雅地缠绕着浩淼的磁湖水面，环磁湖板块从来就不缺少青山、碧水、蓝天、绿地这些得天独厚的自然条件。   

目前，环磁湖开发的楼盘有景湖丽园、奥山·磁湖天下、颐阳·金谷名都等。其中，位于磁湖北岸的景湖丽园、奥山·磁湖天下位于目标地块周边。景湖丽园是黄石佳木房地产继中银公寓之后，依托磁湖湖景与桂花湾广场、大众山风景区等自然景观，新近开发的又一高档楼盘，也是黄石首家双景社区。尽管均价已达到2600多元，景湖丽园仍然受到了消费者的追捧。

根据黄石城市建设“十一五”规划，环磁湖开发将成为未来五年黄石市重点建设项目之一。以环磁湖景观建设为靓点，实现磁湖南北岸建筑景观与山水景观的和谐，打造城市内部的核心景观区。目前，磁湖南北两岸拆迁工程正顺利推进。不久的将来，环磁湖板块将成为具有环境整体美、群体精神价值美和文化艺术内涵美的城市空间。

3、房地产销售面积

近年来，黄石市房地产市场发展迅速，房地产市场需求是持续扩大。2006年，房地产销售面积达到约一百万平方米。

图表：黄石市房地产销售面积

4、房地产价格

黄石是离武汉最近的大城市，近几年，黄石房价上涨较快，均价在武汉城市圈城市中，仅次于武汉。

从政府统计数据来看，2007年7月，黄石市商品房住宅的均价水平大约是在2174元/平方米，商业物业的均价水平则为10759元/平方米。

从市场表现来看，黄石港区的平均房价已达到3272.07元/平方米，个别项目销售价格已突破4000元/平方米。

从最近两个月黄石市商品房成交均价趋势来看，房价在一个月之内上涨了近500元/每平方米，黄石房地产价格正在经历一轮快速增长。

地块概况及发展优劣势分析

1、地块概述

■地理位置

目标地块位于黄石中心的磁湖北岸中段，东起师院路（规划建设中），南临磁湖路，西接楠竹林小区，北靠大众山风景区（建设中）。

磁湖位于市区中心，交通便利，磁湖路、桂林路、沿湖路、湖滨大道环磁湖而建，磁湖中心另有团城山公园、市区返往团城山的杭州路已通车。

■地形及现状

目标地块是块坡地，依山傍水，面湖处坡度较缓，背山面坡度较陡。地块沿磁湖路全长2公里，纵深约300米，地块南北大概有40－50米左右的高差。

目标地块现状为大部分拆迁完毕的净地，零星分布几处学校（已收购）、工厂和居民楼。

图：地块现状

2、主要指标及规划条件

注：具体条件以黄石市政府有关文件为准。

□ 总用地面积：866亩

□ 总建筑面积：1261340平方米

□ 规划用途：居住兼容商业。      

根据黄石城市规划条件，目标地块规划要求等高线在45米以下的部分主要做多层居住区，45－70米部分可适当发展高档住宅区，70米以上部分则需要做山体绿化，并要求山体绿化作为公共绿地面积达到总体占地面积的18％。

目标地块按照土地开发强度类别划分的具体规划指标如下表。

3、发展优劣势分析

■优势

□地块南眺黄石市中心8平方公里的湖泊——磁湖，北靠大众山风景区，具有丰富的湖景及山景资源，具有开发高端住宅的资源条件。

□地块用地面积866亩，用地规模大，属城市中心区稀有的规模+资源型地块。

□目标地块由于背靠大众山，地势南低北高，而南面直眺磁湖，因此，可凭借地势，充分挖掘地块的景观资源，提升土地开发价值。

□目标地块临磁湖路长约2000米，纵深仅300米，临街面长，一方面有利于商业价值的提升，另一方面，磁湖湖景随处可见。

□目标地块周边路网已基本形成，而且地块所在区域邻近武黄高速，从武汉市至目标地块的交通便利，有利于吸引武汉市的高端住宅消费人群及投资者。

□净地出让，无拆迁风险

目标地块范围内除少量保留建筑物外，基本拆迁完毕，以净地出让。

■劣势

□目标地块周边生活配套设施有待完善，不过，由于目标地块为规模地块，未来开发项目中可配套一定比例的公建、商业设施。

□目标地块以北有高压走廊。

■机会点

□黄石市是湖北省第二大城市，产业发展基础良好。随着产业结构不断调整，市民购买力将不断增强。

□随着“8+1”城市圈的发展，黄石市作为城市圈中唯一的港口城市，极具发展潜力。而且随着1小时交通圈的形成，黄石市对武汉市及周边地市的吸纳力将进一步增强，从而具有更广泛的房地产消费客群。

□“十一五”期间，将是黄石市房地产市场快速发展阶段，供销两量、价格迅速攀升，市场发展空间大。

□环磁湖区域是黄石市未来发展的重点区域，区域具有良好的发展前景。

□相对于黄石市房价水平而言，地价水平不高。目标地块以平均容积率2.2计，常规情况下，楼面地价预计在600-800元/平方米之间。

表：目标地块不同单价对应的楼面地价

注：上表价格水平仅供参考。

联系人：李先生    13907131183

            袁女士    13972776639